المتطلبات التشغيلية للعقار التجاري أو السكني المؤهل
|
| 130.16 | بناءً على تحقيق التعريف المذكور أعلاه، يكون العقار التجاري والسكني مؤهلًا للاعتراف به كضمان للمطالبات المؤسسية فقط إذا تم تحقيق جميع المتطلبات التشغيلية التالية.
|
| | (1) | قابلية التنفيذ القانوني: يجب أن تكون أي مطالبة بالضمان المأخوذ قابلة للتنفيذ من الناحية القانونية في جميع الولايات القضائية، ويجب رفع أي مطالبة بالضمان بطريقة مناسبة وفي حينها. يجب أن تعكس فوائد الضمان حجزًا مكتملًا (بمعنى أن يتم تحقيق كافة المتطلبات القانونية لتأسيس المطالبة). وعلاوة على هذا، فاتفاقية الضمان والمعالجة القانونية التي تقوم عليها الاتفاقية يجب أن تجعل البنك يحقق قيمة الضمان من خلال إطار زمني معقول.
|
| | (2) | القيمة السوقية الموضوعية للضمان: يجب تثمين الضمان بالقيمة العادلة للسوق الحالية أو أقل منها والتي عندها يمكن بيع العقار بموجب عقد خاص بين البائع الراغب والمشتري المستقل في تاريخ التثمين.
|
| | (3) | إعادة التثمين المتكرر: من المتوقع أن يراقب البنك قيمة الضمان على أساس متكرر على الأقل مرة في العام. من المقترح حدوث مراقبة متكررة إذا خضعت السوق لتغييرات كبيرة في أحوالها. يجوز استخدام الطرق الإحصائية للتثمين (على سبيل المثال، الرجوع إلى مؤشرات أسعار المنازل، وأخذ العينة) لتحديث التقييمات أو لتحديد انخفاض قيمة الضمان وأنه بحاجة إلى إعادة تثمين. يجب أن يقوم مهني مؤهل بتثمين العقار عندما تشري المعلومات إلى احتمال انخفاض قيمة الضمان بشكلٍ كبير بالنسبة لأسعار السوق العامة أو عند وجود حدث ائتماني، مثل التخلف عن السداد.
|
| | (4) | الحجز من الدرجة الثانية: في بعض الدول الأعضاء، سيتم تقييد الضمان المؤهل بمواقف يكون فيها للمقرض حق الحجز الأول على العقار. وقد يتم وضع حق الحجز من الدرجة الثانية في الاعتبار إذا لم يكن هناك شك في أن المطالبة بالضمان قابلة للتنفيذ من الناحية القانونية وتشكل تخفيفًا فعالًا للمخاطر الائتمانية. وإذا تم الاعتراف بحقوق الحجز من الدرجة الثانية، فيجب على البنك أولًا أن يأخذ قيمة اقتطاع من الضمان، ثم يخصمها من مجموع كافة القروض ذات الرهن التي لها حق حجز أعلى من الحجز من الدرجة الثانية، وتكون القيمة المتبقي هي الضمان الذي يدعم القرض الذي له حق الحجز من الدرجة الثانية. في الحالات التي يكون الرهن في حيازة أطراف خارجية والتي تصنف بالتساوي مع رهن البنك، يجوز الاعتراف بنسبة الضمان (بعد تطبيق الاستقطاعات والخصومات بسبب قيمة القروض ذات الرهون الأعلى من رهن البنك) المنسوبة للبنك.
|
| 131.16 | والمتطلبات الإضافية لإدارة الضمان هي كما يلي:
|
| | (1) | يجب توثيق أنواع الضمان العقاري التجاري والسكني المقبول من البنك وسياسات الإقراض (أسعار الإقراض) عند الحصول على هذا النوع من الضمان.
|
| | (2) | يجب أن يتخذ البنك خطوات لضمان تأمين العقار المأخوذ كضمان ضد التلف أو انخفاض القيمة.
|
| | (3) | يجب أن يراقب البنك باستمرار أي مطالبات مسبقة مسموح بها (على سبيل المثال، الضرائب) التي على العقار.
|
| | (4) | يجب أن يراقب البنك بشكلٍ مناسب خطر المسؤولية البيئية التي تنشأ بسبب الضمان، مثل وجود مادة سامة بالعقار.
|
متطلبات الاعتراف بالذمم المدينة المالية: تعريف الذمم المدينة المؤهلة
|
| 132.16 | الذمم المدينة المالية المؤهلة هي مطالبات لها أجل استحقاق أصلي ناقصًا منه أو يساوي عام واحد حيث سيتم السداد من خلال تدفقات تجارية أو مالية مرتبطة بالأصول الأساسية للمقترض. يشمل هذا سداد الديون ذاتيًا والذي ينشأ عن بيع البضائع أو الخدمات المرتبطة بمعاملة تجارية والمبالغ العامة التي على المشترين والموردين والمستأجرين والهيئات الوطنية والمحلية الحكومية أو أطراف أخرى غير مرتبطة لا تتعلق ببيع البضائع أو الخدمات المرتبطة بمعاملة تجارية. لا تشمل الذمم المدينة المؤهلة تلك الذمم المدينة المصاحبة للتوريق والمشاركات الفرعية أو المشتقات الائتمانية.
|
متطلبات الاعتراف بالذمم المدينة المالية: التأكد القانوني
|
| 133.16 | يجب أن تكون الآلية القانونية والتي من خلالها يتم إعطاء الضمان قوية وتضمن أن المقرض لديه حقوقًا واضحة على العوائد من الضمان.
|
| 134.16 | يجب أن تتخذ البنوك كافة الخطوات اللازمة لتحقيق المتطلبات المحلية فيما يتعلق بقابلية تنفيذ فائدة الضمان، على سبيل المثال، من خلال تسجيل فائدة الضمان مع أمين السجل. ويتعين أن يكون هناك إطار عمل يسمح للمقرض المحتمل أن يكون له مطالبة ذات أولوية مكتملة على الضمان.
|
| 135.16 | ويجب أن تكون كافة المستندات المستخدمة في المعاملات المضمونة ملزمة لكافة الأطراف وقابلة للتنفيذ قانونًا في كافة الولايات القضائية. يتعين على البنوك أن تجري مراجعة قانونية كافية للتحقق من ذلك وأن يكون لديها أساس قانوني راسخ للوصول إلى هذا الاستنتاج، وأن تقوم بإجراء مثل هذه المراجعة الإضافية حسب الضرورة لضمان استمرارية قابلية التنفيذ.
|
| 136.16 | ويجب توثيق اتفاقيات الضمات بطريقة مناسبة، مع إجراء قوي وواضح لتحصيل عوائد الضمان في حينها. يتعين أن تضمن إجراءات البنوك ملاحظة أي شروط قانونية مطلوبة لإعلان تعثر السداد من جانب العميل وتحصيل الضمان في حينه. في حالة تعثر أو تخلف الملتزم عن السداد، ينبغي أن يكون للبنك السلطة القانونية لبيع أو التنازل عن الذمم المدينة لأطراف أخرى دون موافقة الملتزم بالذمم المدينة.
|
متطلبات الاعتراف بالذمم المالية المدينة: إدارة المخاطر
|
| 137.16 | يجب أن يكون لدى البنك عملية سليمة لتحديد الخطر الائتماني في الذمم المدينة. تلك العملية يجب أن تشمل، من بين أمور أخرى، تحليلات لأعمال وصناعة المقترض (على سبيل المثال، آثار دورة الأعمال) وأنواع العملاء الذين يتعامل معهم المقترض. وإذا اعتمد البنك على المقترض في التأكد من الخطر الائتماني للعملاء، فيجب على البنك مراجعة سياسة ائتمان المقترض للتأكد من سلامتها ومصداقيتها.
|
| 138.16 | ويجب أن يعكس الهامش بين مبلغ التعرض وقيمة الذمم المدينة جميع العوامل المناسبة، بما في ذلك تكلفة التحصيل، والتركز في مجمع الذمم المدينة المرهونة من مقترض فرد، والمخاطر المحتملة للتركز في إجمالي تعرضات البنك.
|
| 139.16 | ويجب أن يحافظ البنك على عملية مراقبة دائمة والمناسبة للتعرضات المحددة (سواء الفورية أو الطارئة) المنسوبة للضمان الذي سيتم استخدامه كمخفف للمخاطر. قد تشمل هذه العملية، حسبما يكون ملائمًا، تقارير التقادم ومراقبة المستندات التجارية وشهادات قاعدة الإقراض وعمليات التدقيق المتكرر للضمان وتأكيد الحسابات والرقابة على عوائد الحسابات المدفوعة، وتحليلات التخفيف (الائتمانات المقدمة من المقترض للمصدرين) والتحليل المالي المنتظم لكلٍ من المقترض ومصدري الذمم المدينة، وخاصة في حال ما إذا تم الحصول على عدد صغير من الذمم المدينة الضخمة كضمان. يجب مراقبة الالتزام بحدود التركز العام للبنك. علاوة على هذا، يتعين مراجعة امتثال متعهدي القرض والقيود البيئية والمتطلبات القانونية الأخرى بشكلٍ منتظم
|
| 140.16 | ويتعين تنويع الذمم المدينة المرهونة من المقترض وألا ترتبط دون أصلٍ قانوني بالمقترض. وعندما يكون الارتباط مرتفعًا، على سبيل المثال، إذا كان بعض مصدري الذمم المدينة معتمدين على المقترض من أجل جدواهم أو أن المقترض والمصدرين ينتمون إلى صناعة مشتركة، فيتعين أخذ المخاطر الحاضرة في الاعتبار عند وضع هوامش لمجمع الضمان ككل. لن يتم الاعتراف بالذمم المدينة من منتسبي المقترض (بما في ذلك الشركات التابعة والموظفين) على أنها مخففات مخاطر.
|
| 141.16 | ويتعين على البنك أن تكون لديه عملية موثقة لتحصيل مدفوعات الذمم المدينة في مواقف التعثر. وينبغي أن تتواجد المرافق المطلوبة للتحصيل، حتى عندما يطلب البنك من المقترض التحصيل بشكلٍ طبيعي.
|
متطلبات الاعتراف بالضمان المادي الآخر
|
| 142.16 | ربما يسمح البنك المركزي السعودي بالاعتراف بتأثير تخفيف الخطر الائتماني لضمان مادي آخر معين عندما تتحقق الشروط التالية:
|
| | (1) | إذا أظهر البنك حسب تقدير البنك المركزي السعودي أن هناك أسواقًا سائلة للتصرف في الضمان بطريقة سريعة وذات كفاءة اقتصادية. يجب أن ينفذ البنك إعادة تقييم لهذا الشرط بشكلٍ دوري وعندما تشري المعلومات إلى وجود تغييرات في السوق.
|
| | (2) | أن يظهر البنك حسب تقدير البنك المركزي السعودي أن هناك أسعار سوق ثابتة ومتاحة للجميع من أجل الضمان. يجب أن تُظهر البنوك أن المبلغ الذي تستلمه عند تحصيل الضمان لا ينحرف بدرجة كبيرة عن أسعار السوق الحالية.
|
| 143.16 | ومن أجل حصول بنك معين على الاعتراف بضمان ماضي إضافي، يجب أن يحقق جميع المتطلبات الموجودة في الفقرات 130.16 و 131.16، حسب التعديلات التالية:
|
| | (1) | باستثناء واحد فقط للمطالبات المسبقة المسموح بها والمحددة في الحاشية بالفقرة رقم 130.16، يتم السماح بحق الحجز الأول على الضمان. ومن ثم، يجب على البنك أن تكون له أولوية على جميع المقرضين من أجل العوائد المحققة من الضمان.
|
| | (2) | ويجب أن تشمل اتفاقية القرض توضيحات مفصلة للمضان والحق في فحص وإعادة تثمين الضمان عند الضرورة من البنك المقرض.
|
| | (3) | يجب توثيق أنواع الضمان المادي المقبولة من البنك والسياسات والممارسات فيما يتعلق بالمبلغ المناسب لكل نوع من أنواع الضمان فيما يتعلق بمبلغ التعرض في سياسات وإجراءات ائتمانية داخلية وإتاحتها للفحص و/أو المراجعة والتدقيق.
|
| | (4) | يجب على السياسات الائتمانية للبنك فيما يتعلق بهيكل المعاملة أن تتناول متطلبات الضمان المناسب فيما يتعلق بمبلغ التعرض، والقدرة على تسييل الضمان بالفعل، والقدرة على تحديد سعر بطريقة موضوعية أو بالقيمة السوقية، وعدد مرات الحصول على القيمة بالفعل (بما في ذلك التقييم أو التثمين المهني) وتقلبات قيمة الضمان. يجب أن تنتبه عملية إعادة التثمين الدورية إلى الضمان "الحساس" لضمن تعديل التثمينات بشكل مناسب مع التقادم، أو طراز السنة، والتقادم المادي أو التدهور.
|
| | (5) | وفي حالات المخزون (على سبيل المثال، المواد الخام، والعمل قيد الإنجاز والبضائع المنتهية الصنع ومخزون المتعاملين في السيارات) والمعدات، يجب أن تشمل عملية إعادة التثمين الدورية الفحص المادي للضمان.
|
| 144.16 | ويمكن لاتفاقيات الضمان العامة والأشكال الأخرى للرسوم غير الثابتة أن توفر للبنك المقرض مطالبة مسجلة على أصول الشركة. وفي الحالات التي بها تشمل المطالبة المسجلة كلًا من الأصول غير المؤهلة كضمان بموجب النهج القائم على التصنيف الداخلي والأصول المؤهل كضمان بموجب النهج القائم على التصنيف الداخلي، فيجوز للبنك الاعتراف بالأخيرة. ويكون الاعتراف مشروط بالنسبة للمطالبات التي تحقق المتطلبات التشغيلية المبينة في الفقرات 127.16 إلى 143.16.
|
