فئة التعرض العقاري

الرقم: 44047144

التاريخ (م): 2022/12/27 | التاريخ (هـ): 1444/6/4

الحالة: نافذ

هذه النسخة مترجمة و قد يطرأ عليها تعديلات لاحقا. يجب الاستناد على التعليمات الواردة في الوثيقة الأصلية

Effective from Jan 01 2023 - Dec 31 2022
To view other versions open the versions tab on the right

61.7	العقارات ممتلكات غير منقولة عبارة عن أراضٍ، بما في ذلك الأراضي الزراعية والغابات، أو أي شيء يُعامل على أنه متصل بأرض، خاصةً المباني، ولا تُعامل كمنقولات/شخصية. تتكون فئة أصول التعرض العقاري من:
	1.	التعرضات المضمونة بالعقارات والمصنفة على أنها تعرضات "عقارية تنظيمية".
	2.	التعرضات المضمونة بالعقارات والمصنفة على أنها تعرضات "عقارية أخرى".
	3.	التعرضات المصنفة على أنها تعرضات "الاستحواذ على الأراضي وتطويرها والبناء عليها" (ADC).
62.7	تتألف التعرضات “العقارية التنظيمية” مما يلي:
	1.	التعرضات "العقارية السكنية التنظيمية" التي لا "تعتمد بشكل جوهري على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار".
	2.	التعرضات "العقارية السكنية التنظيمية" التي "تعتمد بشكل جوهري على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار".
	3.	التعرضات "العقارية التجارية التنظيمية" التي لا "تعتمد بشكل جوهري على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار".
	4.	التعرضات "العقارية التجارية التنظيمية" التي "تعتمد بشكل جوهري على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار".
التعرضات العقارية التنظيمية
63.7	لكي يتم تصنيف التعرض المضمون بالعقارات على أنه تعرض "عقاري تنظيمي"، يجب أن يستوفي القرض المتطلبات التالية:
	1.	عقار مكتمل:
		يجب ضمان التعرض بواسطة عقار مكتمل البناء تمامًا. لا ينطبق هذا المتطلب على الغابات والصحارى والأراضي الزراعية. يمكن استيفاء هذا المعيار من خلال القروض المقدمة للأفراد والتي يتم ضمانها بعقارات سكنية قيد الإنشاء أو الأراضي التي سيتم بناء عقار سكني عليها، بشرط: (1) أن يكون العقار وحدة سكنية لأسرة واحدة إلى أربع أسر وستكون محل السكن الرئيسي للمقترض، وألا يمول الإقراض للفرد فعليًا وبشكل غير مباشر تعرضات الاستحواذ على الأراضي وتطويرها والبناء عليها كما هو موضح في الفقرة 82.7؛ أو (2) أن يكون لدى الجهات السيادية أو مؤسسات القطاع العام المعنية الصلاحيات القانونية والقدرة على ضمان إكمال العقار قيد الإنشاء.
	2.	قابلية الإنفاذ قانونًا:
		يجب أن تكون أي مطالبة على العقار المستحوذ عليه قابلة للإنفاذ قانونًا في جميع الولايات القضائية المعنية. يجب أن تكون اتفاقية الضمان والعملية القانونية التي تدعمها على النحو الذي يسمح للبنك بتحقيق قيمة العقار في إطار زمني معقول.
	3.	المطالبات على العقار:
		القرض مطالبة على العقار يحتفظ فيها البنك المقرض بحق الرهن الأول على العقار، أو يحتفظ بنك واحد بحق الرهن الأول وأي حق رهن (رهون) أدنى مرتبةً تسلسليًا (أي لا يوجد حق رهن وسيط من بنك آخر) على نفس العقار. ومع ذلك، حيث توفر الرهون ²⁰ الأحدث لحاملها مطالبةً بضمانات قابلة للإنفاذ قانونًا وتشكل وسيلةً فعالةً للحد من أثر مخاطر الائتمان، فيجوز أيضًا الاعتراف بالرهون الأحدث لدى بنك مختلف عن البنك الذي لديه الرهن الأقدم.²¹ ينبغي للأطر الوطنية التي تحكم الرهون أن تضمن ما يلي من أجل تلبية المتطلبات المذكورة أعلاه: (1) يمكن لكل بنك لديه رهن على عقار أن يبدأ بيع العقار بشكل مستقل عن الكيانات الأخرى التي لديها رهن على العقار؛ و(2) حيث لا يتم بيع العقار عن طريق مزاد علني، تتخذ الكيانات التي لديها رهن أقدم خطوات معقولة للحصول على قيمة سوقية عادلة أو أفضل سعر يمكنها الحصول عليه في ظل الظروف القائمة عند ممارسة أي سلطة بيع بمفردها (أي أنه من غير الممكن للكيان الذي لديه الرهن الأقدم أن يبيع العقار بمفرده بقيمة مخفضة على حساب الرهن الأحدث).
	4.	قدرة المقترض على السداد:
		يجب على المقترض أن يستوفي المتطلبات المحددة في الفقرة 65.7.
	5.	القيمة الاحترازية للعقار:
		يجب تقييم العقار وفقًا للمعايير الواردة في الفقرات من 66.7 إلى 68.7 لتحديد القيمة في نسبة القرض إلى القيمة (LTV). علاوة على ذلك، لا ينبغي أن تعتمد قيمة العقار جوهريًا على أداء المقترض.
	6.	التوثيق المطلوب:
		يجب توثيق جميع المعلومات المطلوبة عند نشوء القرض ولأغراض المراقبة بشكل صحيح، بما في ذلك المعلومات المتعلقة بقدرة المقترض على السداد وتقييم العقار.
64.7	يجوز للبنك المركزي السعودي أن يطلب من البنوك زيادة الأوزان الترجيحية للمخاطر في جداول الأوزان الترجيحية للمخاطر المقابلة حسب الاقتضاء إذا تم تحديدها على أنها منخفضة أكثر مما يجب نسبةً لمخاطر العقارات بناءً على تجربة التخلف عن السداد وعوامل أخرى مثل استقرار أسعار السوق. سيتم إخطار البنوك وفق ذلك.
65.7	ينبغي للبنوك وضع سياسات لتعهد التغطية في ما يتعلق بمنح قروض الرهن العقاري والتي تتضمن تقييم قدرة المقترض على السداد. يجب أن تحدد سياسات تعهد التغطية مقياسًا أو مقاييس (مثل نسبة تغطية خدمة ديون القرض) والمستوى أو المستويات ذات الصلة المقابلة لديها لإجراء مثل هذا التقييم²². يجب أن تكون سياسات تعهد التغطية مناسبةً أيضًا عندما يعتمد سداد قرض الرهن العقاري جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار، بما في ذلك المقاييس ذات الصلة (مثل معدل إشغال العقار).
66.7	نسبة القرض إلى القيمة هي مبلغ القرض مقسومًا على قيمة العقار. سيتم خفض مبلغ القرض مع إطفاء القرض عند حساب نسبة القرض إلى القيمة. ستظل قيمة العقار هي القيمة المقاسة عند المنشأ، مع الاستثناءات التالية:
	1.	قد يطلب البنك المركزي السعودي من البنوك تعديل قيمة العقار بالإنقاص. إذا تم تعديل القيمة بالإنقاص، يمكن إجراء تعديل لاحق بالزيادة بشرط ألا تزيد عن القيمة عند المنشأ.
	2.	يجب تعديل القيمة إذا طرأ حدث غير عادي أو فريد ما أدى إلى انخفاض دائم في قيمة العقار.
	3.	يمكن أيضًا النظر في التعديلات التي تم إجراؤها على العقار والتي تزيد من قيمته بشكل لا لبس فيه عند حساب نسبة القرض إلى القيمة.
67.7	يجب حساب نسبة القرض إلى القيمة احترازيًا وفق للمتطلبات التالية:
	1.	مبلغ القرض:
		يتضمن مبلغ القرض المستحق وأي مبلغ ملتزم به غير مسحوب من قرض الرهن العقاري²³. يجب حساب مبلغ القرض على أساس إجمالي أي مخصصات أو غيرها من عوامل الحد من أطر المخاطر، باستثناء حسابات الودائع المرهونة لدى البنك المقرض والتي تلبي جميع متطلبات التقاص للبنود المدرجة في بيان المركز المالي والتي تم رهنها من دون قيد أو شرط وبلا رجعة لغرض سداد قرض الرهن العقاري فقط.²⁴
	2.	قيمة العقار:
		يجب تقويم التقييم بشكل مستقل²⁵ باستخدام معايير التقييم المتحفظة الاحترازية. لضمان تقويم قيمة العقار تحفظيًا واحترازيًا، يجب أن يستبعد التقييم التوقعات بشأن زيادات الأسعار ويجب تعديله بحيث يأخذ في عين الاعتبار احتمال أن يكون سعر السوق الحالي أعلى بكثير من القيمة التي ستكون مستدامةً طوال عمر القرض.²⁶
68.7	يمكن اعتبار الكفالة أو الضمان المالي بمثابة وسيلة للحد من أثر مخاطر الائتمان في ما يتعلق بالمخاطر المضمونة بالعقارات إذا كان الضمان مؤهلاً بموجب إطار الحد من مخاطر الائتمان(الفصل 9). قد يشمل ذلك تأمين الرهن العقاري²⁷ إذا كان يفي بالمتطلبات التشغيلية لإطار الحد من أثر من مخاطر الائتمان للضمان. قد تعترف البنوك بهذه الوسائل للحد من أثر المخاطر عند حساب قيمة التعرض؛ ومع ذلك، يجب تحديد مجموعة نسبة القرض إلى القيمة والوزن المرجح بالمخاطر المراد تطبيقهما على قيمة التعرض قبل تطبيق الأسلوب المناسب للحد من أثر مخاطر الائتمان.

تعريف التعرضات "العقارية السكنية التنظيمية"
69.7	التعرض "العقاري السكن التنظيمي" هو التعرض العقاري التنظيمي الذي يتم ضمانه بواسطة عقار له طبيعة سكنية ويستوفي جميع القوانين واللوائح المعمول بها والتي تُمكّن شغل العقار لأغراض الإسكان (أي العقار السكني).²⁸

تعريف التعرضات "العقارية التجارية التنظيمية"

70.7

التعرض "العقاري التجاري التنظيمي" هو تعرض عقاري تنظيمي لا يُعد تعرضًا عقاريًا سكنيًا تنظيميًا.

تعريف التعرضات "المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار"

71.7

تُصنف التعرضات العقارية التنظيمية (السكنية والتجارية) على أنها تعرضات "تعتمد جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار" عندما تعتمد احتمالات خدمة القرض بشكل جوهري على التدفقات النقدية التي يولدها العقار الذي يضمن القرض بدلاً من القدرة الأساسية للمقترض على خدمة الدين من مصادر أخرى. المصدر الأساسي لهذه التدفقات النقدية عامةً ما يكون مدفوعات الإيجار أو ريع بيع العقار. السمة المميزة لهذه التعرضات مقارنة بالتعرضات العقارية التنظيمية الأخرى هي أن كل من خدمة القرض واحتمالات الاسترداد في حالة التخلف عن السداد تعتمد جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقارات المستخدمة في ضمان التعرض.

72.7

من المتوقع أن ينطبق شرط الاعتماد الجوهري المحدد في الفقرة 71.7 أعلاه بشكل أساسي على القروض المقدمة في الغالب للشركات أو المؤسسات متناهية الصغر والصغيرة والمتوسطة أو الشركات ذات الأغراض الخاصة، ولكنه لا يقتصر على هذه الأنواع من المقترضين. على سبيل المثال، قد يُعتبر القرض معتمدًا على نحو جوهري إذا كان أكثر من 50% من الدخل من المقترض المستخدم في تقييم البنك لقدرته على خدمة القرض يأتي من التدفقات النقدية الناتجة عن العقار السكني.

73.7

كاستثناءات للتعريف الوارد في الفقرة 71.7 أعلاه، لا يتم تصنيف الأنواع التالية من التعرضات العقارية التنظيمية على أنها تعرضات تعتمد جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار:

التعرض المضمون بعقار يشكل محل السكن الأساسي للمقترض؛ و

التعرض المضمون بوحدة سكنية مُدرة للدخل لشخص رهن أقل من عقارين أو وحدتين سكنيتين؛ و

التعرض المضمون بعقار سكني للجمعيات أو التعاونيات لأفراد والتي تنظمها القوانين الوطنية وتوجد لغرض وحيد هو منح أعضائها القدرة على استخدام محل سكن أساسي في العقار المستخدم لضمان القروض؛ و

التعرض المضمون بالعقارات السكنية لشركات الإسكان العام والجمعيات غير الربحية الخاضعة للنظام الوطني والتي توجد لخدمة الأغراض الاجتماعية وتقديم السكن طويل الأجل للمستأجرين.

الأوزان الترجيحية للمخاطر للتعرضات العقارية السكنية التنظيمية غير المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار

74.7

بالنسبة لتعرضات العقارات السكنية التنظيمية غير المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار، سيتم تحديد الوزن الترجيحي للمخاطر الذي سيتم تعيينه للقيمة الإجمالية للتعرض بناءً على نسبة القرض إلى القيمة لدى التعرض على النحو المنصوص عليه في الجدول 9 أدناه. ويشار إلى استخدام الأوزان الترجيحية للمخاطر في الجدول 9 باسم نهج "القرض الكامل".

الأوزان الترجيحية للمخاطر في نهج القرض الكامل للتعرضات العقارية السكنية التنظيمية غير المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار					الجدول 9
الوزن الترجيحي للمخاطر	نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ≤ %50	%50 < نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ≤ %60	%60 < نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ≤ %80	%80 < نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ≤ %90	%90 < نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ≤ %100	نسبة القرض إلى القيمة (LTV) > %100
الوزن الترجيحي للمخاطر	%20	%25	%30	%40	%50	%70

75.7

كبديل لنهج القرض الكامل للتعرضات العقارية السكنية التنظيمية غير المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار، قد تطبق البنوك نهج "تقسيم القروض". في إطار نهج تقسيم القروض، يتم تطبيق الوزن الترجيحي للمخاطر بنسبة 20% على الجزء من التعرض الذي يصل إلى 55% من قيمة العقار والوزن الترجيحي لمخاطر الأطراف المقابلة (على النحو المحدد في الفقرة خطأ! لم يعثر على المصدر المرجعي). ويتم تطبيقه على التعرض المتبقي^29. في حالة وجود رهون على الممتلكات ليست في حوزة البنك، تتم المعالجة كما يلي:

في حالة احتفاظ البنك بالرهن الأحدث ووجود رهون أقدم ليست في حوزة البنك، يجب تخفيض نسبة 55% من قيمة العقار بمقدار الرهون الأقدم التي ليست في حوزة البنك بهدف تحديد جزء تعرض البنك المؤهل للوزن الترجيحي للمخاطر بنسبة 20%، . مثلاً، يوجد قرض بقيمة 70,000 ريال سعودي لشخص مضمون بعقار قيمته 100,000 ريال سعودي، وكذلك رهن أقدم بقيمة 10,000 ريال سعودي لمؤسسة أخرى، سيطبق البنك في هذه الحالة وزن ترجيحي للمخاطر بنسبة 20% من قيمة 45,000 ريال سعودي (= الحد الأقصى (55,000 ريال سعودي - 10,000 ريال سعودي، 0)) للتعرض، ووفقًا للفقرة خطأ! لم يعثر على المصدر المرجعي. وزن ترجيحي للمخاطر بنسبة 75% من التعرض المتبقي البالغ 25,000 ريال سعودي. (لا يأخذ هذا في الاعتبار القرض الآخر الذي أخذه المقترض من حامل الرهن الأقدم).

في حالة تصنيف الرهون التي ليست في حوزة البنك على أنها مكافئة لرهن البنك، لكي نحدد جزء التعرض للبنك المؤهل للوزن الترجيحي للمخاطر بنسبة 20%، يجب خفض 55% من قيمة العقار، مطروحًا منها قيمة الرهون الأقدم التي ليست في حوزة البنك (إن وجدت)، وخفضها بـ:

(1)

55% من قيمة العقار، مطروحًا منها قيمة أي رهون أقدم (إن وجدت، في كل من حوزة البنك وفي حوزة المؤسسات الأخرى) و؛

(2)

مقدار الرهون التي ليست في حوزة البنك المكافئة لرهن البنك مقسومًا على مجموع جميع الرهون المتكافئة. مثلاً، يوجد قرض بقيمة 70,000 ريال سعودي لشخص مضمون بعقار قيمته 100,000 ريال سعودي، وكذلك رهن مكافئ بقيمة 10,000 ريال سعودي لمؤسسة أخرى، سيطبق البنك في هذه الحالة وزن ترجيحي للمخاطر بنسبة 20% من قيمة 48,125 ريال سعودي (=55,000 ريال سعودي - 55,000 ريال سعودي × 10,000 ريال سعودي/80,000 ريال سعودي) للتعرض، ووفق CRE20.89(1)، الوزن الترجيحي للمخاطر بنسبة 75% على التعرض المتبقي البالغ 21,875 ريال سعودي. إذا كانت قيمة كل من القرض ورهن البنك 30,000 ريال سعودي فقط وكان يوجد أيضًا رهن أقدم بقيمة 10,000 ريال سعودي ليس في حوزة البنك، فإن قيمة العقار المتبقية المتاحة هي 33,750 ريال سعودي (= (55,000 ريال سعودي - 10,000 ريال سعودي) - ((55,000 ريال سعودي - 10,000 ريال سعودي) × 10,000 ريال سعودي / (10,000 ريال سعودي + 30,000 ريال سعودي))، وسيطبق البنك وزن ترجيحي للمخاطر بنسبة 20% على 30,000 ريال سعودي.

الأوزان الترجيحية للمخاطر لدى التعرضات العقارية السكنية التنظيمية المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار

76.7

بالنسبة لمخاطر العقارات السكنية التنظيمية المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار، سيتم تحديد الوزن الترجيحي للمخاطر الذي سيتم تعيينه للقيمة الإجمالية للتعرض بناءً على نسبة القرض إلى القيمة للتعرض في الجدول 10 أدناه.

الأوزان الترجيحية للمخاطر للتعرضات العقارية السكنية التنظيمية المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار						Table 10
الوزن الترجيحي للمخاطر	نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ≤ 50%	50% < نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ≤ 60%	60% < نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ≤ 80%	80% < نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ≤ 90%	90% < نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ≤ 100%	نسبة القرض إلى القيمة (LTV) > 100%
الوزن الترجيحي للمخاطر	30%	35%	45%	60%	75%	105%

الأوزان الترجيحية للمخاطر لدى التعرضات العقارية التجارية التنظيمية غير المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار"

77.7

بالنسبة لتعرضات العقارات التجارية التنظيمية غير المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار، سيتم تحديد الوزن الترجيحي للمخاطر الذي سيتم تعيينه للقيمة الإجمالية للتعرض بناءً على نسبة القرض إلى القيمة لدى التعرض على النحو المنصوص عليه في الجدول 11 أدناه (الذي يصف نهج القرض الكامل). الوزن الترجيحي لمخاطر الأطراف المقابلة لأغراض الجدول 11 أدناه و 78.7 أدناه في الفقرة خطأ! لم يعثر على المصدر المرجعي.

الأوزان الترجيحية للمخاطر لدى نهج القرض الكامل للتعرضات العقارية التجارية التنظيمية غير المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار		الجدول 11
الوزن الترجيحي للمخاطر	نسبة القرض إلى القيمة ≤ 60%	نسبة القرض إلى القيمة > 60%
الوزن الترجيحي للمخاطر	الحد الأدنى (60%، الوزن الترجيحي لمخاطر الأطراف المقابلة)	الوزن الترجيحي لمخاطر الأطراف المقابلة

78.7

قد تطبق البنوك نهج "تقسيم القروض" كبديل لنهج القرض الكامل لدى التعرضات العقارية التجارية التنظيمية غير المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار. وبموجب نهج تقسيم القرض، يتم تطبيق وزن ترجيحي للمخاطر بنسبة 60% أو الوزن الترجيحي لمخاطر الأطراف المقابلة، أيهما أقل، على جزء التعرض الذي يصل إلى 55% من قيمة العقار³⁰، ويتم تطبيق الوزن الترجيحي لمخاطر الأطراف المقابلة على التعرض المتبقي

الوزن الترجيحي لمخاطر التعرضات العقارية التجارية التنظيمية المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار

79.7

بالنسبة لمخاطر العقارات التجارية التنظيمية المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار، سيتم تحديد الوزن الترجيحي للمخاطر الذي سيتم تعيينه للقيمة الإجمالية للتعرض بناءً على نسبة القرض إلى القيمة للتعرض في الجدول 12 أدناه.

الأوزان الترجيحية للمخاطر في نهج القرض الكامل للتعرضات العقارية التجارية التنظيمية المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار			الجدول 12
الوزن الترجيحي للمخاطر	نسبة القرض إلى القيمة ≤ 60%	60% < نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ≤ 80%	نسبة القرض إلى القيمة > 80%
الوزن الترجيحي للمخاطر	70%	90%	110%

تعريف تعرضات "العقارات الأخرى" وأوزانها الترجيحية المنطبقة للمخاطر

80.7

تعرض "العقارات الأخرى" هو تعرض ضمن فئة الأصول العقارية التي لا تعتبر تعرضًا عقاريًا تنظيميًا (على النحو الموصوف في الفقرة 63.7 أعلاه) ولا تعتبر تعرضًا لاستحواذ على الأراضي وتطويرها والبناء عليها (على النحو الموصوف في الفقرة 82.7 أدناه).

81.7

فيما يلي أوزانها الترجيحية للمخاطر لدى تعرضات العقارات الأخرى:

يستخدم الوزن الترجيحي لمخاطر الأطراف المقابلة لدى تعرضات العقارات الأخرى غير المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار. سيتم تطبيق وزن ترجيحي للمخاطر بنسبة 75% لدى التعرضات للأفراد. سيتم تطبيق وزن ترجيحي للمخاطر بنسبة 85% لدى التعرضات للشركات الصغيرة والمتوسطة. بالنسبة للتعرضات لأطراف أخرى، سيتم تطبيق وزن ترجيحي للمخاطر وهو نفسه الذي سيتم تعيينه للتعرض غير المضمون للطرف المقابل المعني.

سيستخدم وزن ترجيحي نسبته 150% للتعرضات لمخاطر العقارات الأخرى المعتمدة جوهريًا على التدفقات النقدية الناتجة عن العقار.

تعريف التعرضات لاستحواذ على الأراضي وتطويرها والبناء عليها وأوزانها الترجيحية المطبقة للمخاطر

7.82

تشير التعرضات لاستحواذ على الأراضي وتطويرها والبناء عليها ³¹ إلى القروض المقدمة للشركات أو الشركات ذات الأغراض الخاصة لتمويل أي من عمليات الاستحواذ على الأراضي لأغراض التطوير والبناء عليها، أو تطوير وبناء أي عقار سكني أو تجاري. سيتم تعيين وزن ترجيحي للمخاطر بنسبة 150% لدى التعرضات لاستحواذ على الأراضي وتطويرها والبناء عليها، ما لم تستوف المعايير الواردة في الفقرة 83.7.

83.7

قد يتم تعيين وزن ترجيحي للمخاطر بنسبة 100% المخاطر لدى التعرضات لاستحواذ على الأراضي وتطويرها والبناء عليها لأغراض سكنية، شريطة استيفاء المعايير التالية:

أن تلبي معايير تعهد التغطية الاحترازية المتطلبات الواردة في الفقرة 63.7 (أي المتطلبات المستخدمة لتصنيف التعرضات العقارية التنظيمية) عند الاقتضاء؛ و

تشكل عقود ما قبل البيع أو ما قبل الإيجار جزءًا كبيرًا من إجمالي العقود أو نسبة كبيرة من الأسهم المعرضة للخطر. يجب أن تكون عقود ما قبل البيع أو ما قبل الإيجار عقودًا مكتوبة ملزمة قانونًا ويجب على المشتري/المستأجر أن يودع مبلغًا نقديًا كبيرًا خاضع للمصادرة في حالة إنهاء العقد. يجب تحديد الأسهم المعرضة للخطر كقيمة مناسبة من الأسهم التي يساهم بها المقترض في القيمة المقدرة للعقار المكتمل.

²⁰ يُرجى الرجوع إلى المادة 24 من "نظام الرهن العقاري المسجل" الصادر بموجب المرسوم الملكي رقم م/49 بتاريخ 2012/07/03.

²¹ وبالمثل، ينطبق هذا على الرهون الأحدث في حوزة نفس البنك الذي لديه الرهن الأقدم في حالة وجود رهن وسيط من بنك آخر (أي أن الرهون الأحدث والأقدم في حوزة البنك ليست مرتبة تسلسليًا.

²² يجب أن تعكس المقاييس والمستويات لقياس القدرة على السداد مبادئ مجلس الاستقرار المالي حول ممارسات التعهد السليم بالتغطية في الرهون العقارية السكنية (أبريل 2012).

²³ إذا منح البنك قروضًا مختلفة مضمونة بنفس العقار وكانت متتالية الترتيب (أي من دون رهن وسيط لدى بنك آخر)، فيجب اعتبار القروض المختلفة بمثابة تعرض واحد لأغراض ترجيح المخاطر، ويجب إضافة مبلغ القروض لحساب نسبة القرض إلى القيمة.

²⁴ يجب أن يتضمن مبلغ القرض للرهون الأحدث جميع القروض الأخرى المضمونة برهون مساوية أو أعلى ترتيبًا من رهن البنك الذي يضمن القرض لأغراض تحديد مجموعة نسبة القرض إلى القيمة والوزن الترجيحي لمخاطر الرهن الأحدث. إذا لم توجد معلومات كافية للتأكد من ترتيب الرهون الأخرى، يجب على البنك أن يفترض أن هذه الرهون مكافئة للرهن الأحدث لدى البنك. لا تنطبق هذه المعالجة على التعرضات المرجحة بالمخاطر وفقًا لنهج تقسيم القروض (الفقرتان 75.7 و78.7)، حيث سيتم أخذ الرهن الأحدث في الاعتبار عند حساب قيمة العقار. يحدد البنك أولاً الوزن الترجيحي "الأساسي" للمخاطر بناءً على الجداول 9 أو 10 أو 11 أو 12 حسب الاقتضاء، ثم يعدل الوزن الترجيحي "الأساسي" للمخاطر باستخدام مضاعف 1.25 بهدف تطبيقه على قيمة قرض الرهن الأحدث. لن يُُطبق المضاعف إذا كان الوزن الترجيحي "الأساسي" للمخاطر متوافقًا مع أدنى مجموعة لقيمة القرض إلى القيمة. سيتم تعيين الحد الأقصى للوزن الترجيحي للمخاطر الناتج عن ضرب الوزن الترجيحي "الأساسي" للمخاطر في 1.25 عند الوزن الترجيحي للمخاطر المطبق على التعرض عند عدم استيفاء المتطلبات الواردة في الفقرة 63.7.

²⁵ يجب التقييم بشكل مستقل عن عملية الاستحواذ على الرهن العقاري ومعالجة القرض واتخاذ قرار بشأن القرض.

²⁶ في حالة تمويل قرض الرهن العقاري لشراء العقار، فإن قيمة العقار لأغراض نسبة القرض إلى القيمة لن تزيد عن سعر الشراء الفعلي.

²⁷ يجب أن يعكس استخدام البنك للتأمين على الرهن العقاري مبادئ مجلس الاستقرار المالي للتعهد السليم بالتغطية في الرهن العقاري السكني (أبريل 2012).

²⁸ بالنسبة للعقارات السكنية قيد الإنشاء الموصوفة في الفقرة 63.7 (1)، يعني هذا أنه يجب توقع أن العقار سيفي بجميع القوانين واللوائح المعمول بها التي تمكن من شغل العقار لأغراض الإسكان.

²⁹ على سبيل المثال، بالنسبة لقرض بقيمة 70,000 ريال سعودي لشخص مضمون على عقار بقيمة 100,000 ريال سعودي، سيطبق البنك وزن ترجيحي للمخاطر بنسبة 20% على 55,000 ريال سعودي من التعرض، ووفق الفقرة 82.7(1)، فإن الوزن الترجيحي للمخاطر يبلغ 75% من التعرض المتبقي البالغ 15,000 ريال سعودي. ينتج عن هذا إجمالي أصول مرجحة بالمخاطر للتعرض بقيمة 22,250 ريال سعودي = (0.20 * 55,000 ريال سعودي) + (0.75 * 15,000 ريال سعودي).

³⁰ وفي حالة وجود رهون على العقار ليست في حوزة البنك، فيجب تخفيض جزء التعرض الذي يصل إلى 55% من قيمة العقار بمقدار قيمة الرهون الأقدم التي ليست في حوزة البنك وبنسبة مئوية متناسبة لأي رهون مكافئة لرهن البنك وليست في حوزته. انظر الفقرة 75.7 للاطلاع على أمثلة حول كيفية تطبيق هذا النهج في حالة التعرضات السكنية في البيع بالتجزئة.

³¹ لا تشمل تعرضات للأراضي التي تم الاستحواذ عليها وتطويرها والبناء عليها الاستحواذ على الغابات أو الصحراء أو الأراضي الزراعية، حيث لا توجد موافقة على تخطيط أو نية للتقدم بطلب للحصول على موافقة على التخطيط.