7. الضمانات
يجب على البنوك ضمان إدارة الضمانات بشكل صحيح وتنفيذ المتطلبات التالية طوال عملية الائتمان أيًا كان الأداء المتعلق بالقرض.
1.7 الحوكمة
- يلزم على البنوك وضع سياسات وإجراءات تضمن إدارة سليمة للضمانات التي تحصل عليها، وذلك بهدف تقليل المخاطر المحتملة للخسائر الناجمة عن أي تخلف من جانب المستفيدين عن السداد. ويجب أن تخضع هذه السياسات والإجراءات لموافقة مجلس الإدارة أو الجهة المخولة بذلك، وأن تخضع لمراجعة دورية كل ثلاث سنوات على الأقل، أو بشكل أكثر تكرارًا إذا اقتضت الضرورة ذلك، وذلك في ضوء أي تغييرات في المتطلبات التنظيمية أو ممارسات العمل البنكية. ويجب أن تكون سياسات وإجراءات الضمانات متسقة تمامًا مع بيان مدى قدرة البنك على تحمل المخاطر (RAS).
- لتلبية متطلبات البنك المركزي السعودي بشأن تقييم الضمانات العقارية، يجب على البنوك وضع عملية حوكمة صارمة فيما يتعلق بالمقيِّمين ومعايير أدائهم. ويتعين على البنوك مراقبة التقييمات التي يجريها المقيِّمون الداخليون أو الخارجيون ومراجعتها بشكل دوري، فضلاً عن وضع وتنفيذ نظام داخلي قوي لضمان جودة هذه التقييمات.
- يتعين على إدارة المراجعة الداخلية في البنوك مراجعة اتساق وجودة سياسات وإجراءات الضمانات، واستقلال عملية اختيار المقيِّمين، وملاءمة التقييمات التي يجريها المقيِّمون.
- يلزم على البنوك وضع سياسات وإجراءات تضمن إدارة سليمة للضمانات التي تحصل عليها، وذلك بهدف تقليل المخاطر المحتملة للخسائر الناجمة عن أي تخلف من جانب المستفيدين عن السداد. ويجب أن تخضع هذه السياسات والإجراءات لموافقة مجلس الإدارة أو الجهة المخولة بذلك، وأن تخضع لمراجعة دورية كل ثلاث سنوات على الأقل، أو بشكل أكثر تكرارًا إذا اقتضت الضرورة ذلك، وذلك في ضوء أي تغييرات في المتطلبات التنظيمية أو ممارسات العمل البنكية. ويجب أن تكون سياسات وإجراءات الضمانات متسقة تمامًا مع بيان مدى قدرة البنك على تحمل المخاطر (RAS).
2.7 أنواع الضمانات والكفالات
يجب على البنوك أن تحدد بدقة في سياساتها وإجراءاتها المتعلقة بالضمانات، الأنواع المختلفة للضمانات التي تقبلها، وكيفية تحديد القيمة المناسبة لكل نوع من هذه الضمانات مقارنة بقيمة القرض. ويتعين على البنوك تصنيف الضمانات التي تقبلها على النحو التالي:
- الضمانات المالية - النقدية (الأموال في الحسابات البنكية)، والأوراق المالية (الديون والأسهم) والمطالبات الائتمانية (المبالغ المستحقة للبنوك).
- الضمانات غير المنقولة - الممتلكات غير منقولة، أي لا يمكن نقلها دون إتلافها أو تغييرها - ممتلكات مثبتة في الأرض، مثل أرض أو مبنى.
- المستحقات - تُعرف أيضًا بإسم حسابات المستحقات، وهي ديون مستحقة لشركة من عملائها مقابل بضائع أو خدمات تم تسليمها أو استخدامها ولكن لم يتم دفع ثمنها بعد.
- الضمانات المادية الأخرى - الضمانات المادية بخلاف الممتلكات غير المنقولة.
- معاملة التعرضات الإيجارية كضمانات - التعرض الناشئ عن معاملات التأجير كضمان حسب نوع الأصل الممتلك المؤجر.
- الحماية الائتمانية الممولة الأخرى - يجب أن تندرج الأموال النقدية المودعة لدى بنك طرف ثالث، أو الأصول النقدية المماثلة التي يحتفظ بها البنك، ضمن هذه الفئة.
- الضمان: هو تعهد صريح من قبل بنك أو شركة أو كيان آخر بالوفاء بالتزامات المستفيد في حالة عدم وفائه بالتزاماته التعاقدية.
- الضمانات المالية - النقدية (الأموال في الحسابات البنكية)، والأوراق المالية (الديون والأسهم) والمطالبات الائتمانية (المبالغ المستحقة للبنوك).
3.7 المتطلبات العامة للضمانات
على البنوك أن تتأكد من تطبيق المتطلبات التالية عند التعامل مع الضمانات التي يتم قبولها:
- يجب على البنوك توثيق ترتيبات الضمانات بشكل صحيح، ووضع إجراءات واضحة وقوية تضمن مراعاة أي شروط قانونية مطلوبة لإعلان تخلف المستفيد عن السداد وتحصيل/تصفية الضمانات في الوقت المناسب.
- يجب على البنوك استيفاء أي متطلبات نظامية أو قانونية فيما يتعلق بتنفيذ ترتيبات الضمانات بموجب القانون المطبق على حقوقها في الضمانات، واتخاذ جميع الخطوات اللازمة لضمان ذلك. وفي هذا الصدد، ينبغي للبنوك أن تجري مراجعة قانونية كافية تؤكد إمكانية تنفيذ ترتيبات الضمانات في جميع مجالات العمليات، على سبيل المثال، الفروع والشركات التابعة الأجنبية. وعليها إعادة إجراء مثل هذه المراجعة حسب الضرورة لضمان استمرار إمكانية التنفيذ.
- يجب أن تضمن سياسات وإجراءات الضمانات تقليل المخاطر الناتجة عن استخدام الضمانات، بما في ذلك مخاطر فشل أو انخفاض الحماية الائتمانية، ومخاطر التقييم، والمخاطر المرتبطة بإنهاء الحماية الائتمانية، ومخاطر التركيز الناتجة عن استخدام الضمانات والتفاعل مع الملف لتعريف المخاطر العام لدى البنك.
- يجب أن تتضمن اتفاقيات التمويل أوصافًا تفصيلية للضمانات بالإضافة إلى مواصفات تفصيلية لطريقة إعادة التقييم ومعدل تكرارها.
- يجب على البنوك أن تجري تقييمات دورية لقيمة السوق والقيمة القسرية للضمانات (بما في ذلك الإستقطاعات) للتمكن من تكوين رؤية موضوعية عن مدى قدرة المستفيد على السداد أو عملية التسوية؛ وينبغي أن تتضمن هذه التقييمات التكلفة والوقت اللازمين لضمان هذه الضمانات وصيانتها وبيعها في حالة الحجز.
- إذا كانت الضمانات في حوزة طرف ثالث، فيجب على البنوك التأكد من فصل الضمانات عن أصول الطرف الثالث.
- خلال إجراء عملية التقييم وإعادة التقييم، يجب على البنوك مراعاة أي تدهور أو تقادم في الضمانات.
- يحق للبنوك فحص الضمانات ماديًا، وأن تتضمن سياساتها وإجراءاتها الداخلية آليات واضحة لممارسة هذا الحق.
- يجب على البنوك، عند الاقتضاء، تأمين الضمانات المتخذة كإجراء وقائي بشكل كافٍ لحمايتها من أي ضرر محتمل.
- يجب على البنوك توثيق ترتيبات الضمانات بشكل صحيح، ووضع إجراءات واضحة وقوية تضمن مراعاة أي شروط قانونية مطلوبة لإعلان تخلف المستفيد عن السداد وتحصيل/تصفية الضمانات في الوقت المناسب.
4.7 المتطلبات الخاصة لكل نوع من الضمانات والكفالات
أ) الضمانات المالية
وفقًا لكافة الأساليب والطرق، يجب أن يعد الضمان المالي ضمانًا مؤهلاً عندما يتم استيفاء جميع الشروط التالية:
يجب ألا يكون هناك ارتباط مباشر بين جودة الائتمان التي يتمتع بها المستفيد وقيمة الضمانات التي يقدمها. فانخفاض قيمة الضمانات لا يعد دليلاً قاطعًا على تدهور جودة ائتمان المستفيد، وفي الحالات التي تكون فيها جودة الائتمان للمستفيد ذات أهمية قصوى، لا يجب أن يكون هذا هو العامل الوحيد الذي يؤدي إلى تخفيض كبير في قيمة الضمان.
لا يجوز اعتبار الأوراق المالية الصادرة عن المستفيد، أو أي كيان مرتبط بالمجموعة، ضمانات مؤهلة. وعلى الرغم مما سبق، فإن سندات التغطية الخاصة بالمستفيد نفسها تعد ضمانًا مؤهلاً عندما يتم تقديمها كضمان لصفقة إعادة الشراء، بشرط أن تمتثل للشروط المحددة في هذه الفقرة.
- يجب على البنوك ضمان تخصيص موارد كافية لضمان سير اتفاقيات الهامش مع نظيراتها في مجال المشتقات المالية وتمويل الأوراق المالية بسلاسة، ويقاس ذلك بمدى سرعة ودقة طلبات هامش التغطية الصادرة ووقت الاستجابة لطلبات هامش التغطية الواردة.
ب) الممتلكات غير المنقولة
1. يجب على البنوك توثيق أنواع الممتلكات السكنية والتجارية غير المنقولة التي تقبلها بوضوح في سياسات الإقراض الخاصة بها.
2. يجب تصنيف الضمانات غير المنقولة في الفئات التالية بناءً على طبيعتها وسلوكها الأساسيين:
أ) الممتلكات الاستثمارية؛
ب) الممتلكات التي يشغلها أصحابها؛
ج) الممتلكات قيد التطوير؛
د) الممتلكات التي تُقيم عادةً على أساس إمكانية تداولها.
ج) المستحقات
يجب أن تكون المستحقات مؤهلة كضمان مؤهل، حيث يتم استيفاء جميع المتطلبات التالية:
- يجب على البنوك أن تضع عملية سليمة لتحديد مخاطر الائتمان المرتبطة بالمستحقات، ويجب أن تدرس هذه العملية نشاط المستفيد والقطاع الذي يعمل فيه وأنواع العملاء الذين يتعامل معهم. وإذا اعتمد البنك على المستفيدين لتقييم مخاطر الائتمان للعملاء، فعليه مراجعة ممارسات الائتمان لدى هؤلاء المستفيدين للتأكد من صحتها ومصداقيتها؛
- يجب أن يعكس الفرق بين قيمة القرض وقيمة المستحقات جميع العوامل المهمة، بما في ذلك تكلفة التحصيل، وتركيز المستحقات التي يقدمها المستفيد الفردي، ومخاطر التركيز المحتملة في إجمالي محفظة قروض البنك، والتي تتجاوز آليات التحكم العامة للبنك.
- يجب على البنوك الحفاظ على عملية مراقبة دائمة ومناسبة للمستحقات. كما يجب عليها أيضًا مراجعة الامتثال لشروط القرض والقيود البيئية والمتطلبات القانونية الأخرى بصفة دورية؛
- يجب أن تكون المستحقات التي يقدمها المستفيد متنوعة ولا ترتبط ارتباطًا وثيقًا بأعماله. وفي حالة وجود ضمان إيجابي مالي، يجب على البنوك أن تنظر في المخاطر المصاحبة عند تحديد هوامش مجموعة الضمانات بأكملها؛
- لا ينبغي للبنوك استخدام مستحقات الشركات التابعة والشركات الفرعية لأي مستفيد، بما في ذلك الموظفين، كحماية ائتمانية مؤهلة:
- يجب أن يكون لدى البنوك عملية موثقة لتحصيل المدفوعات المستحقة في حالات الاضطرابات المالية. كما يجب أن تكون لدى البنوك التسهيلات اللازمة للتحصيل حتى في الحالات التي تعتمد فيها عادةً على المستفيدين التابعين لها في التحصيل.
د) الضمانات المادية الأخرى
يمكن قبول الضمانات المادية بخلاف الممتلكات غير المنقولة كضمان مؤهل بشرط استيفائها للشروط المحددة كمتطلبات عامة للضمان.
هـ) التعامل مع التعرضات الإيجارية كضمان
يجب على البنوك التعامل مع التعرضات الناشئة عن معاملات التأجير كضمان حسب نوع الأصل المملوك المؤجَّر، شريطة استيفاء جميع الشروط التالية:
- استيفاء الشروط المحددة لنوع الأصل/الممتلكات المؤجَّرة لتأهله كضمان كافٍ؛
- أن يكون لدى المؤجر نظام إدارة المخاطر قوي يغطي استخدام الأصل المؤجَّر، وموقعه، وعمره، والمدة المتوقعة لاستخدامه، بما في ذلك مراقبة قيمته بشكل مستمر؛
- في حالة عدم التأكد من كفاية الضمان لحساب خسارة التخلف عن السداد، فإن الفرق بين قيمة المبلغ غير المستحق والقيمة السوقية للضمان يجب ألا يكون كبيرًا جدًا بحيث يقلل بشكل مبالغ فيه من المخاطر الائتمانية المرتبطة بالأصول المؤجَّرة.
و) حماية ائتمانية ممولة أخرى
يجب أن تكون الأموال النقدية المودعة لدى مؤسسة خارجية أو الأوراق المالية المكافئة التي تحتفظ بها مؤهلة، عند استيفاء جميع الشروط التالية:
- يتم رهن مطالبة المستفيد ضد المؤسسة الخارجية أو التنازل عنها للبنك المُقرض، بحيث يكون هذا الرهن أو التنازل صحيحًا قانونًا وقابلًا للتنفيذ وغير مشروط ولا رجعة فيه؛
- يتم إخطار المؤسسة الخارجية بالرهن أو التنازل؛
- بناءً على الإخطار، لا يمكن للمؤسسة الخارجية تسديد المدفوعات سوى للبنك المُقرض، أو لأطراف ثالثة فقط بشرط الحصول على موافقة مسبقة من البنك المُقرض.
ج) الضمانات
يجب أن تعد الحماية الائتمانية الناتجة عن ضمان بمثابة حماية ائتمانية غير ممولة مؤهلة عند استيفاء جميع الشروط التالية:
1. تكون الحماية الائتمانية مباشرة وتوثق صراحةً الالتزام الذي يتحمله مقدم الحماية؛
2. يكون نطاق الحماية الائتمانية محددًا بوضوح ولا يقبل الجدل؛
3. لا يحتوي عقد الحماية الائتمانية على أي بند يكون تنفيذه خارج سيطرة البنك المباشرة، ما قد يؤدي إلى:
أ) السماح لمقدم الحماية بإلغاء الحماية من جانب واحد؛
ب) زيادة التكلفة الفعلية للحماية نتيجة لتدهور جودة الائتمان للقرض المحمي؛
(ج) منع مقدم الحماية من الالتزام بالسداد في الوقت المناسب في حالة عدم قيام المستفيد الأصلي بسداد أي مدفوعات مستحقة، أو عند انتهاء عقد الإيجار لأغراض الاعتراف بالقيمة المتبقية المضمونة؛
(د) السماح لمقدم الحماية بتقليل آجل استحقاق الحماية الائتمانية.
4. يكتسب عقد حماية الائتمان قوة قانونية وملزمة عند إبرام اتفاقية الائتمان وما بعدها، أي خلال مدة التعرض؛
5. تغطي الحماية الائتمانية جميع أنواع المدفوعات التي يتوقع من المستفيد سددها فيما يتعلق بالمطالبة. وفي حالة استبعاد بعض أنواع المدفوعات من الحماية الائتمانية، يتعين على البنك المُقرض تعديل قيمة الحماية الائتمانية لتتناسب مع التغطية المحدودة؛
6. إذا تأخر المستفيد عن سداد قرضه أو لم يسدده، يحق للبنك المُقرض متابعة مقدم الحماية المالية لاسترداد أي مبالغ مستحقة بموجب المطالبة التي يتم توفير الحماية بشأنها، ولا يجوز لمقدم الحماية المالية أن يشترط على البنك المُقرض متابعة المستفيد أولاً. 5.7 تكرار التقييم
1. يجب على البنوك أن توثق بوضوح في سياسات وإجراءات الضمانات تكرار تقييم الضمانات. وينبغي أن تتضمن السياسات والإجراءات ما يلي:
أ) تقوم البنوك بمراقبة قيمة كل نوع من أنواع الضمانات بشكل دوري منتظم.
ب) تُكثف البنوك عمليات التقييم عندما يواجه السوق تقلبات سلبية كبيرة و/أو عندما تظهر مؤشرات على انخفاض حاد في قيمة ضمان فردي.
ج) توضع معايير محددة لتحديد حدوث انخفاض حاد في قيمة الضمان. وتشمل هذه المعايير تحديد عتبات كمية لكل نوع من أنواع الضمانات، استنادًا إلى البيانات التجريبية المرصودة والخبرة البنكية المتخصصة، مع مراعاة العوامل ذات الصلة مثل اتجاهات أسعار السوق أو آراء المقيِّمين المستقلين.
د) يجب إعادة تقييم الضمانات في حالات إعادة الهيكلة فقط عند الضرورة، ويجب أن يتم ذلك وفقًا للمتطلبات المنصوص عليها في هذه القواعد.
2. يجب أن يكون لدى البنوك عمليات وأنظمة تقنية المعلومات المناسبة لوضع علامة على التقييمات القديمة وإصدار تقارير التقييم.
6.7 المتطلبات الخاصة للمقيِّمين
يجب أن يتولى إجراء عمليات التقييم في البنك مقيّمون يمتلكون المؤهلات المطلوبة والقدرة والخبرة التي تمكنهم من إجراء التقييم، ويجب ألا تربطهم صلة بعملية اتخاذ القرار الائتماني.
وجب على البنك ضمان الالتزام بتعميم البنك المركزي السعودي رقم 371000061185 بتاريخ 1437/05/28هـ, بشأن "التزامات عملاء التقييم العقاري الخاضعين لإشراف ورقابة البنك المركزي السعودي" والتعديل الذي أجري على التعميم المذكور من خلال التعميم رقم 65768/99 بتاريخ 1439/10/25هـ إلى جانب جميع المتطلبات التنظيمية ذات الصلة في هذا الصدد.